粤港澳大湾区非保税物流市场正迎来“黄金时代”。1月11日，仲量联行发布的最新数据显示，疫情常态化下，包括广州、深圳、东莞、佛山和惠州在内的湾区5市，非保税高标仓市场已呈现出资源稀缺性。2021年，东莞、广州、佛山租金同比均上涨，其中东莞涨幅高达6.8%，领涨全国。
仲量联行华南区产业与物流服务部总监张宁表示，2021年，新冠疫情对于经济社会活动的影响仍客观存在。而物流地产受疫情影响最小，甚至可以说是在疫情中“受益”最为明显的行业。
湾区5市非保税物流仓储市场供不应求
据张宁介绍，2021年，大湾区五市非保税物流仓储市场上新增了约100万平方米的供应规模，总存量达到1000万平方米。“但对于这5个城市而言，供不应求的局面依然存在。”
目前，湾区5市的空置率全部低于5%。其中，佛山为4.6%，惠州为3.6%，广州为3.3%，深圳为3.1%，东莞只有1.1%。“大部分新增项目的预租情况十分理想，成为市场的新特征，核心区位的新项目基本上提前3-6个月已被提前预租完毕。即使有一些面积比较大的项目， 如接近三、四十万平方米的园区，也是提前6个月左右就已经被全部去化掉了。”
展开全文张宁表示，正因如此，业主对于新竣工项目甚至未来短期入市新项目的定价策略均变得十分积极。“五个市场2021年平均市场租金同比升幅均比2020年加快。其中，东莞、广州、佛山非保税高标仓储租金同比增长高达5-7%。”
值得一提的是，由于东莞连接大湾区中心城市和珠江东西岸的核心地位越发突出，租户愿意支付租金溢价从而提高区域配送效率，东莞平均租金2021年同比上升约7%，领涨全国。
多因素致湾区物流市场大热
张宁分析，自2020年初开始，疫情刺激线上消费稳步前行，“如深圳和东莞，限额以上实物网上零售额在2021年1-11月同比上升30-50%，非保税物流需求因此持续走强。”其中，生鲜电商行业发展令人瞩目，相关企业在东莞等城市完成了面积可观的租赁成交，并推大湾区冷链物流需求一路走高。
其次，因为疫情常态化，越来越多租户从区域式中央配送模式，改为采用更灵活的多点分散式配送仓储布局：“当某个区域突然出了问题被封了，或者说某一些区域性的交通没有那么顺畅时，就需要企业采用更灵活的多点配送。”
另外，相对以往企业提倡的“零库存”，疫情常态化之下，零售商反而希望保留20%左右安全系数的商品在仓库里面以备不时之需。“这也导致了整个仓储需求的明显上升。”
展望今年，张宁表示：“对于非保税市场需求而言，预计华南电商及第三方物流企业的租赁势头不减。再加上随着粤港澳大湾区经济增长‘新旧动能’转换加速，包括即时零售等新兴行业将继续在新增需求占据不可忽视的重要地位。”
据该机构预测，未来12个月，将有160万平方米物流仓储项目入市，对于大部分市场而言，优质供应不足的局面将稍微缓解。“预计广州、东莞、佛山等城市的非保税物流仓储市场空置率在短期内将继续保持3-7%低位运行并伴随小幅波动，但对存量项目空置率和租金影响有限。”
张宁表示，市场供应的持续增长意味着并非所有物流项目业主对于租金的议价权能继续保持强硬，整体而言，非保税租金2022年同比上涨幅度较2021年同期升幅加快的可能性不大。
采写：南都记者 伊晓霞 实习生 黎子延